Si te has decidido a poner tu piso en alquiler y es la primera vez que pasarás por este proceso, debes tener en cuenta que hay muchos aspectos que valorar antes de cerrar el trato con un nuevo inquilino.
No solo debes evaluar las condiciones del piso para dar con el precio justo que te beneficie y a la vez sea competitivo en el mercado, sino que también deberás tener los documentos y trámites al día para que no se te escape nada importante al momento de entregar las llaves.
Nuestros amigos de Inmodoñana, inmobiliaria en Matalascañas y el resto de Huelva, nos ayudan a completar nuestra lista de requisitos a la hora de poner nuestro piso en alquiler.
Estudia el mercado para saber el valor por el que alquilar tu piso
La forma de dar con un precio justo y competitivo para el alquiler de tu piso es realizando un estudio de la zona en la que se sitúa, entre otras características importantes, como el tamaño y el uso final de la misma y compara dentro del mercado. Hoy en día lo tienes muy fácil gracias a los cientos de sitios en Internet que te ofrecen toda la información de las ofertas en inmobiliaria.
Al hacer la comparación debes tener en cuenta, además del tamaño de tu vivienda y el número de habitaciones; tu ubicación, relación que tienes de cercanía con el transporte, zonas de servicios como supermercados, colegios… También si ofreces plaza de parking, si la vivienda está recientemente reformada o si tiene instalaciones extra como piscina, zona de juegos para niños o para practicar deportes como pádel.
Dentro de este grupo de características, una de las primeras cosas que hay que analizar es la altura del inmueble y si tiene o no ascensor, ya que estas comodidades, aunque no parezcan tan importantes, son muy valoradas por los compradores.
También hay que analizar la distribución del piso. Siempre es un punto a favor que la orientación y tamaño de las habitaciones sea cómodo. Además, muchas personas suelen mirar la antigüedad de la casa, el estado de los muebles, en el caso de que lo alquiles amueblado, la calidad de los materiales de las puertas, suelos o ventanas y los electrodomésticos de los que dispone; en busca de desperfectos, como humedades o desconchones, por ejemplo.
Otra característica importante para muchos compradores es si el piso está amueblado o necesita hacer esta inversión. Al respecto, los expertos dicen que los nuevos inquilinos siempre buscan que el piso esté en buen estado y con la cocina totalmente equipada. “Si lo ofrecemos amueblado (depende de su uso y de la duración esperada del alquiler), deberemos asegurarnos de que no haya nada roto o sucio, las camas relativamente nuevas, etc. Ah, ¡y con televisión y router o instalación!”
Igualmente muchos inquilinos buscan pisos casi vacios en precios económicos ya sea porque lo como una opción a corto plazo, para fines de trabajo o porque simplemente no será su casa definitiva y no les interesa hacer esta inversión.
Por otro lado, en cuanto a la ubicación, la mayoría de las personas buscan que el piso les quede cerca de sus trabajos, de lugares de interés como las estaciones del metro o de autobús, los supermercados, la cercanía a algún colegio es importante para las familias, etc.
A qué fin destinamos nuestro alquiler es también algo muy importante de valorar. Montserrat Martín, abogada de Arag, establece que hay que valorar qué interés tiene el propietario: “si prefiere contratos cortos de temporada como los estudiantes, trabajadores que trabajan temporalmente en la ciudad etc…, contratos de larga duración, que pueden ser de cinco años según la última modificación de la LAU de marzo de 2019, o bien utilizar la vivienda como vivienda turística, en cuyo caso será necesaria la autorización administrativa de parte del Ayuntamiento y el consentimiento de la Comunidad de Propietarios”
Recuerda que en el precio final debes incluir los gastos de comunidad, y dejar para el inquilino el pago de: luz, calefacción, agua y otros servicios adicionales como internet y teléfono. A igual que es obligación del propietario hacerse cargo del pago de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Debes conocer la normativa
La ley de arrendamientos urbanos ha sufrido algunas variaciones que es bueno que conozcas. Como por ejemplo que la duración del contrato ha bajado de 5 a 3 años, que son prorrogables otro año más en caso de que haya acuerdo entre las partes.
Además, el periodo de obligado cumplimiento del contrato es de 6 meses y el plazo para que el inquilino pague es del 1 al 7 de cada mes.
Alquila tu piso con garantías: fianza y otras recomendaciones
Te aconsejamos que alquiles tu piso a través de inmobiliarias, ya que aunque te piden una importante comisión, te garantizan la asesoría de profesionales que se dedican al mundo de la inmobiliaria y cuentan con los conocimientos y la experiencia necesaria para guiarte en cualquier paso o situación.
Por lo general, se debe solicitar un mes de fianza, que tendrá el mismo valor que la mensualidad acordada en el alquiler. No obstante si lo crees conveniente puedes solicitar dos o hasta tres, siempre consciente que esto reducirá el número de inquilinos interesados.
En cualquier caso, uno de los meses de fianza, debe depositarse a disposición de la Administración Autonómica, el resto si es que así se requiere, se tendrán retenidas por tu parte.
Por otro lado, una vez terminado el arriendo, dispones de un mes para devolver la fianza al inquilino, monto que deberás devolver de manera íntegra si consideras que la vivienda se devuelve en perfecto estado. En caso contrario, deberás explicar y justificar por qué descuentas y qué cantidad.
Trámites que realizar para alquilar tu piso
Debes realizar las siguientes gestiones:
- Tener vigente el Certificado de Eficiencia Energética: es obligatorio y así lo exige la ley y el Ministerio de Industria. Es un documento oficial que elabora un técnico, y que informa de las características energéticas de la vivienda. Así, ofrece una estimación del consumo anual y la etiqueta va desde el valor A hasta el G (en orden de mayor a menor eficiencia). Su precio oscila en torno a los 200€.
- Tener la cédula de habitabilidad: este es otro documento expedido por un arquitecto que certifica que el inmueble cumple con los requisitos mínimos para ser habitado. En dicho documento se valora la salubridad, el espacio mínimo en superficie para considerarse vivienda (36 m2) y la solidez de la misma. Además para obtenerla debes disponer de los servicios básicos de: agua y electricidad.
- Haber domiciliado los contratos de suministros: otra recomendación es que los servicios de luz, gas, agua, etc. estén a nombre del propietario, y que únicamente el inquilino domicilie los recibos a su nombre.
Buscando al inquilino ideal: ¿Cuáles son los mejores inquilinos y a quién es mejor alquilar?
Este es un aspecto muy claro, pero también complicado. “Se valora principalmente que tenga capacidad económica para asumir el pago de la renta que es, en principio, el principal objetivo del propietario, es decir, recibir una retribución y conseguir una rentabilidad de la vivienda”, comenta la abogada Martin.
Saber si el inquilino cumplirá con su responsabilidad de pagar la renta y cantidades asimiladas y de conservar la vivienda en el mismo estado en que la recibió es algo que depende mucho de la actitud del inquilino y de su responsabilidad. Para constatarlo, se revisa la solvencia del posible inquilino pidiendo un contrato de trabajo o nómina y la vida laboral en el caso en que en la nómina no figure la antigüedad en la compañía o ésta sea inferior a un año.
Según la abogada: “si el inquilino por sí mismo no tiene suficiente capacidad económica, se solicitará un avalista que le cubra en caso de no responsabilizarse del contrato, por tanto, decidir si es mejor alquilar a una familia, a personas solas o que compartan la vivienda, pensionistas, turistas, etc… es difícil hacerlo fuera del baremo económico.”
Para Ángel Mayoral, de HomySpace, el mejor inquilino a día de hoy son las empresas o los profesionales desplazados por las empresas. Mientras que los propietarios de larga duración, “ofrecen mayor rentabilidad, seguridad, menor riesgo que con otros perfiles de inquilinos y posibilidad evitar el compromiso de un alquiler de larga duración”.
La última parte para alquilar tu piso: el contrato
Una vez hayas cumplimentando con los demás trámites aquí enumerados, llegamos al punto más decisivo: el contrato. Lo más recomendable es redactarlo de la manera más clara posible para evitar confusiones y malos entendidos. Incluso, si crees que hay alguna observación que incluir porque no aparezca reflejada, no dudes en añadirla en las cláusulas.
Para esto, y como habíamos recomendado al comienzo del proceso, lo mejor es buscar el servicio de profesionales que te asesoren en cuanto a las cláusulas que todo buen contrato debe incluir para salvaguardar la integridad y rentabilidad de tu piso.
