La administración de fincas es un negocio muy rentable, en el que recibes ingresos estables gracias al pago de las comunidades gestionadas. Sin embargo, es un área en donde existe mucha competencia y además es muy fácil de acceder, por lo que para mantener a tus clientes tienes que ofrecer precios realmente competitivos.
Por su parte, el administrador de una finca, que es quien tramita todo lo referente a gastos e ingresos de una comunidad de propietarios establecida legalmente, debe enfrentarse con una tarea muy lucrativa pero también nada sencilla.
Estos deben administrar la finca o comunidad de propietarios que tienen a su cargo, gestionando los diferentes asuntos inherentes a la comunidad, todo ello tomando en consideración la normativa establecida en la legislación de propiedad horizontal.
Para lograr esta tarea con éxito y sin inconvenientes, lo mejor es contratar a un profesional especializado en el área. Así, este será quien se encargue de llevar la administración de la propiedad y los bienes, así como mantener toda la documentación al día, cumpliendo con todo lo exigido por la ley y sin incurrir en alguna falta u omisión grave.
Así que si estás pensando en comenzar tu carrera dentro del mundo de la administración de fincas, Micrologic, expertos en soluciones y programas de gestión sectoriales, te cuentan todo lo que debes saber.
Recomendaciones para gestionar una comunidad de propietarios con éxito
Un administrador de fincas de comunidades de propietarios, según lo establecido en la legislación, es aquel que está facultado para realizar los actos necesarios de gestión y administración, rigiéndose por la normativa legal y las especificaciones recibidas del titular o titulares de la propiedad.
Así, parte de las atribuciones que tiene que tomarse un administrador de fincas es mantenerse actualizado continuamente, ya que debe estar debidamente preparado para los cambios que se puedan producir en el sector.
Al tratarse de una profesión en la que hay que tratar continuamente con los propietarios del edificio, administraciones, bancos, etc., también es conveniente que el administrador tenga don de gentes, que sea una persona empática y con capacidad para el diálogo y la negociación.
Por otro lado, debe demostrar capacidad de organización y dirección durante la realización de las reuniones periódicas en la comunidad.
Este también realiza una rendición de cuentas cumpliendo con las atribuciones emanadas de la comunidad de propietarios. Por tanto, deberá justificar ingresos recibidos y gastos realizados, además de todos los pagos relacionados a tributos.
Debe ser una persona organizada y metódica, sobre todo teniendo en cuenta que debe manejar documentación específica muy delicada. Esto también conlleva que sea una persona discreta, puesto que entre estos documentos, suele manejarse información personal y confidencial.
Así mismo, en muchas ocasiones, deberá trabajar bajo presión, sobre todo a la hora de facilitar soluciones a problemas urgentes.
Tomando en consideración esto, el administrador de fincas, de acuerdo a sus conocimientos y habilidades, se encargará de la conservación de los bienes, rendimiento adecuado y asesoramiento en relación a todo lo inherente a la propiedad, siendo sus principales obligaciones las siguientes:
- Poseer título que lo habilite para desempeñar funciones de este cargo.
- Estar inscrito y colegiado en el Colegio de Administradores de Fincas.
- Debe cumplir con su obligación de conservación de los bienes encomendados por los propietarios y realización de funciones de gobierno.
- Asesorar en temas relacionados con los bienes de la comunidad de propietarios.
- Todas las obligaciones determinadas en la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo y las funciones establecidas por la normativa legal, las cuales son:
-
Cuido de las instalaciones y servicios de la propiedad. Además notificar y realizar advertencias a los titulares.
-
Realizar informes detallados y aclarar a la junta de propietarios los gastos que se presentan. Plantear acciones para contrarrestar las situaciones que se puedan suscitar en la propiedad.
-
Atender todas las reparaciones que se necesiten y que se deban ejecutar de urgencia para la conservación del inmueble.
-
Llevar a cabo todos los planes acordados en materia de obras, efectuar pagos, cobros que sean necesarios y todo aquello estipulado por la comunidad de propietarios.
-
Dentro de la junta de propietarios, cumplirá funciones de secretario o secretaria. Además de custodiar la documentación inherente a la comunidad.
-
De igual forma, tendrá todas aquellas atribuciones que le sean asignadas por la junta de propietarios.
Así, además de saber que tipo de tareas debemos desarrollar en nuestro cargo, también debemos estar conscientes de la forma correcta de hacerlas. Por eso, aquí una serie de consideraciones que te pueden ser muy útiles:
1.- Sobre la constitución legal
Este es uno de los trámites principales y primordiales para una finca. Para gestionarlo, se debe hacer una reunión de propietarios, en donde se repartan los cargos de la junta y se plasmen todos los acuerdos en actas con el objetivo de mantener un sustento legal.
En este sentido, un administrador de fincas podrá gestionar este procedimiento de forma correcta, ya que una vez establecida la normativa interna, se podrá organizar con éxito la comunidad de propietarios.
2.- Nombramiento de cargos
Para gestionar una comunidad de propietarios también se necesita realizar un nombramiento de cargos, cada uno de ellos con labores específicas.
El administrador de fincas participará en esta selección, además de entregar los contratos y otros documentos de la gestión administrativa; sin olvidar que es muy importante alternar paulatinamente cargos como el de presidente, vicepresidente, secretarios y administrador.
3.- Sobre las reuniones periódicas de la comunidad de propietarios
Por supuesto, el equipo necesitará reunirse cada cierto tiempo para ajustar su organización. En dichas reuniones se informará todo lo concerniente a gestión y organización.
Diferencias entre administrador de fincas y agente inmobiliario
Aunque puedes pensar que se trata de lo mismo, en verdad estos dos cargos guardan sus diferencias y es importante saberlas. La principal diferencia ente un agente inmobiliario y un administrador de fincas es que mientras que el primero se ocupa de la gestión comercial de los inmuebles, el segundo se ocupa de la gestión administrativa de los mismos.
Por definición, un agente inmobiliario tiene como comisión principal la mediación en la transacción y venta o alquiler de los inmuebles que tenga en su cartera. La mayor parte de su trabajo consiste en visitas a dichos inmuebles, la presentación a los clientes interesados, la intermediación con las entidades de crédito, y si es necesario, la gestión documental relacionada con la compraventa o alquiler, entre otros.
Por su parte, el administrador de la finca, aunque trabaja de cerca con el agente inmobiliario, tiene como obligación estar informado de todo lo que sucede en la finca para cumplir con su objetivo principal de velar por toda la comunidad de propietarios.
Así, la profesión de administrador de fincas implica una preparación especializada. Además, debe contar con la entrega y disponibilidad constante, que garantice una gestión adecuada en favor de los inmuebles que se administren y sobre todo, de sus propietarios.
Rentabilidad del negocio
Como dijimos, este tipo de negocios suele ser muy rentable; sin embargo, hay que informarse muy bien sobre el tema.
Debido a la competencia, se estima que los honorarios que puede cobrar hoy en día un administrador oscilan entre un mínimo de 3 euros (para comunidades muy grandes) hasta los 5 o 6 euros, por vecino y de forma mensual.
Por ejemplo, el primer año, hay que contar que la facturación será bastante baja, porque conseguir nuevas comunidades requiere mucho tiempo y dedicación:
- Podríamos hablar de conseguir unas 20 comunidades a lo largo del año. Si esas entradas de clientes se reparten durante el año, la facturación sería de unos 8.000€ el primer año, con una pérdida cercana a los 4.000€.
- El segundo año, suponiendo que en neto el número de comunidades sube en 15, la facturación sería aproximadamente de 22.000€ con un beneficio de 10.000€ para el emprendedor.
- El tercer año se podría llegar a las 50 comunidades. Las ventas subirían a unos 34.000€ con un beneficio de unos 22.000€ para el emprendedor.
- El cuarto año, el negocio funcionaría a máxima capacidad, con una facturación de 40.000€ y un beneficio de 28.000€.
- Para llegar a una facturación anual de 40.000€ habría que gestionar unas 50 comunidades.
Incluso, en vista de este pronóstico, que es uno de los más alentadores, hay que tomar en cuenta que el número total de comunidades que se pueden gestionar a la vez tiene un límite. Esto porque más fincas a tu cargo, significa también más intervenciones y menos tiempo para buscar nuevas comunidades. Además, que tienes que contar que siempre hay un pequeño porcentaje de las comunidades que van a querer cambiar de gestor.
Inversión inicial
Otra ventaja es que para comenzar no hace falta mucha inversión. Con comprar un ordenador, una impresora y alquilar un despacho es suficiente. Si el presupuesto lo permite, también se puede alquilar un local comercial, con algo de obras de adecuación, señalización y decoración; pero aquí el presupuesto podría subir mucho en relación al primero, siendo que por ejemplo, en el primer caso la inversión es de unos 3.000€ y en el segundo unos 15.000€.
